Verkamering

Eén van onze eerste dossiers – korte introductie van het probleem en de actuele stand van zaken.

Vanaf de oprichting van het Buurtplatform Wedren-Julianapark horen we veel klachten met betrekking tot verkamering. Hierbij valt te denken aan:

• Vuil en vervuiling
• Soms regelrechte verloedering van tuinen en panden
• Het straatbeeld wordt ontsierd door grote aantallen fietsen en vuilnis wat ook weer consequenties heeft voor bereikbaarheid van panden en gebruik van trottoirs door rolstoelers. (Kijk ook eens naar het dossier Sweersstraat)
• Voortuinen ver-rommelen
• Panden worden niet of slecht onderhouden en
• Geluidsoverlast, de meeste klachten die bij ons binnen komen gaan over geluidsoverlast
• En wat denk je van onvoldoende (brand)veiligheid van panden?

Waar het de (klagende) buurtbewoners om te doen is:

• Goede huisvesting voor studenten gespreid over de stad
• Op een manier die de leefbaarheid voor buurten in tact houdt

Een anekdote die de problematiek goed schetst: In 2018 hebben 60 buurtbewoners een overleg met de wethouder. De wethouder spreekt een buurtbewoner, die in tranen overlast meldt, toe en zegt: “Mevrouw, u kunt die studenten toch gewoon zelf aanspreken”. Mevrouw zegt: “ik woon tussen 10 studentenpanden in. In iedere woning wonen gemiddeld 10 studenten. Dat zijn er dus honderd. Ieder mens geeft gemiddeld twee feestjes in het jaar. Dat zijn dus 200 feestjes. Dat zijn voor mij dan dus 4 studentenfeesten in de week. Dus wanneer geen student iets verkeerd doet dan is het onleefbaar voor me.”

Het gevoerde Gemeentebeleid leidt dus tot onevenwichtigheid in woonbuurten. Het gevolg verder is ook dat panden die leeg komen alleen nog aantrekkelijk zijn voor en verkocht worden aan vastgoedinvesteerders voor kamerbewoning, de moderne variant van de aloude huisjesmelker. De particuliere bewoners trekken weg. Zo zijn grote delen van straten en soms hele straten in onze wijk verkamerd. Loop maar eens door de Bijleveldsingel, de Wilhelminasingel, de Staringstraat of de Pontanusstraat.

Onze buurt is juist het hart van die 19^de-eeuwse stadsuitleg. Het enige authentieke, monumentale gebied dat Nijmegen nog rijk is. Het Buurtplatform Wedren-Julianapark heeft zich vanaf zijn ontstaan samen met bijna alle andere wijkorganisaties en platform “Kamerbreed” ingezet om deze 19^e eeuwse schil te behouden en overlast tegen te gaan.

Het Buurtplatform onderneemt hiertoe een groot aantal initiatieven.

Facet Bestemmingsplan kamerverhuur
Op dit moment is het kamerverhuurbeleid zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Nijmegen opgenomen in het ‘Facet Bestemmingsplan kamerverhuur’. Onze hoop is dat het beroep dat we, samen met het Platform Kamerbreed, tegen dit beleid hebben ingesteld gegrond verklaard wordt. Een uitspraak hierover wordt waarschijnlijk begin 2024 gedaan.   Lees verder over de historie van dit dossier:

Activiteiten en resultaten – chronologisch

2015- 2020

De 19^de -eeuwse stadsuitleg is zoals gezegd het enige authentieke monumentale gebied dat Nijmegen nog rijk is. Niet voor niets is het een Rijksmonument. Maar dit “sieraad voor de stad” zoals men eens zei, zit in een neerwaartse spiraal. Buurtbewoners vrezen dat dit een onomkeerbaar proces dreigt te worden. Te constateren valt dat er een directe link ligt met de explosief toegenomen verkamering.

Uit gegevens van de Gemeente blijkt dat de verkamering in Nijmegen m.n. geconcentreerd is in de 19^de -eeuwse stadsuitleg en de binnenstad. Van hieruit komt ook het grootste deel van de meldingen van overlast.

De oplossing ligt voor de hand
Buurtbewoners – bij ons Buurtplatform aangesloten-,  het ‘Platform Kamerbreed’ en andere bewonersorganisaties (gevestigd in de 19^de -eeuwse stadsuitleg) stellen dat de verkamering naar normale proporties moet worden teruggebracht. Dit kan door de invoering van quota’s voor kamerverhuur m.n. in die gebieden waar de aanwezigheid van kamerverhuurpanden hoog is. Een spreiding van kamerverhuur over de stad is noodzakelijk.

Geen kamernood
Uit de jaarlijkse woningbehoefteonderzoeken onder studenten blijkt overigens dat er in Nijmegen geen kamernood is maar grote behoefte aan studio’s en appartementen m.n. in de 19^de -eeuwse stadsuitleg. In de afgelopen jaren is er door het Buurtplatform en bovengenoemde organisaties uitgebreid met de politieke partijen en het college van burgemeester en wethouders hierover gesproken. Dit heeft niet tot verandering van het beleid geleid.

De omzettingsvergunning
Om te verkameren is een omzettingsvergunning noodzakelijk. De voorwaarden waaronder deze vergunning verleend wordt leiden echter niet tot het stoppen van de verkamering in onze buurt, laat staan dat deze wordt teruggedrongen. Van een spreidingsbeleid van kamerverhuur over de stad is ook geen sprake.

Halfslachtig probeert de Gemeente, Bureau Handhaving en de politie de overlast enigszins in te dammen. Desondanks zijn er elk half jaar honderden meldingen van bewoners hierover,  zoals objectief blijkt uit de gemeentelijke Rapportages kamerverhuur.

Het verloop: bezwaar gegrond verklaard
In eerste instantie was het gemeentelijk kamerverhuurbeleid gebaseerd op de Huisvestingsverordening. Door een aantal huiseigenaren is toentertijd hiertegen bezwaar gemaakt bij de rechtbank in Arnhem.

In 2020 is dit bezwaar gegrond verklaard. Dit kwam erop neer dat de Huisvestingsverordening geen goede grond was om het kamerverhuurbeleid op te baseren. Het College van B&W was het niet eens met deze uitspraak en is daarom tegen dit besluit in beroep gegaan bij de Raad van State.

Er is gestopt met handhaven
In de tussentijd is het lopende beleid doorgezet. Dit met de kanttekening dat ook het handhaven, wat betreft illegale kamerverhuur, gestaakt werd. Dat wil zeggen dat er in Nijmegen nog zo’n 2000 panden zijn die geen vergunning hebben. Het is daarmee de vraag of deze panden voldoen aan de eisen die aan een vergunning gesteld worden.

Dat dit niet het geval is blijkt wel uit het gegeven dat de onveiligheid van studentenpanden een repeterend item is in de Nijmeegse pers.

2021

In 2021 heeft de Raad van State uitspraak gedaan over het Nijmeegse kamerverhuurbeleid. Deze uitspraak kwam erop neer dat het huidige vergunningstelsel voor panden met een WOZ- waarde tot de NHG- kostengrens met een maximum van € 350.000, – (prijspeil 2021) gehandhaafd kan blijven. Echter niet voor panden met een WOZ- waarde daarboven. Voor deze panden is géén vergunning voor kamerverhuur meer noodzakelijk.

Maar het zijn juist dit soort panden die voorkomen in de 19^de -eeuwse stadsuitleg.

Falend beleid van B&W
Het College van B&W voelde de bui al hangen en om toch iets te regelen m.b.t. de verkamering heeft de gemeente al voor de uitspraak van de Raad van State een (ontwerp) Facet Bestemmingsplan Kamerverhuur ontwikkeld.

Om te voorkomen dat speculanten vrij spel zouden hebben, immers er was geen vergunning meer nodig, heeft de gemeenteraad een zogeheten  voorbereidingsbesluit ten aanzien van dit ‘Facet Bestemmingsplan kamerverhuur’ genomen waarin een verbod tot omzetting van panden tot kamerverhuur in geheel Nijmegen opgenomen is. Dit tot het Facet Bestemmingsplan kamerverhuur definitief vastgesteld zou worden door de Gemeenteraad

2022

Diverse acties van het Buurtplatform Wedren-Julianapark
In het Facet Bestemmingsplan kamerverhuur heeft de gemeenteraad het kamerverhuurbeleid in Nijmegen uiteindelijk vastgelegd op 2 februari 2022. Onze belangrijkste bezwaren tegen dit Facet Bestemmingsplan zijn:

1. Er wordt onderscheid gemaakt tussen vergunningverlening voor woningen met een WOZ- waarde boven en onder de NHG- grens. Het blijkt dat de eisen die aan de leefbaarheid gesteld worden voor panden onder de NHG-grens veel strikter zijn dan voor panden boven die grens. Hierdoor ontstaat er een onevenwichtigheid waarbij de leefbaarheid van de bewoners van de 19^de -eeuwse stadsuitleg onevenredig onder druk wordt gezet.
2. Ook is er sprake van een beleid dat niet leidt tot een spreiding van kamerverhuur en van de overlast over de stad. 
3. Er is ook niet voorzien in een regeling voor goed verhuurderschap waarin de verplichtingen van de verhuurder ten aanzien van de zorg voor de leefbaarheid rond zijn pand is opgenomen. Dit voor eerder verkamerde woningen met een WOZ- waarde boven de NHG- grens.

In de aanloop naar de vaststelling ervan heeft het Buurtplatform Wedren-Julianapark samen met het Platform Kamerbreed er alles aangedaan om dit plan bij te stellen, zodat er wel kamerverhuur kan plaatsvinden maar waarbij rekening gehouden wordt met de leefbaarheid van de bewoners van de 19^de -eeuwse stadsuitleg.

Acties van het Buurplatform waren:

• Het Buurtplatform en het Platform Kamerbreed hebben bij de gemeenteraad een zienswijze ingediend tegen het ontwerp- facetbestemmingsplan.
• Er is een aanvulling op deze zienswijze ingediend, waarbij 65 inwoners van Nijmegen deze zienswijze medeondertekend hebben.
• In januari ’22 hebben een vertegenwoordiger van het Buurtplatform en een vertegenwoordiger van het Platform Kamerbreed deze zienswijze nader toegelicht aan de gemeenteraadsleden op de gemeentelijke Inspraak bijeenkomst voorafgaand aan de besluitvorming van de gemeenteraad.
• Ook hebben Buurtplatform en Platform Kamerbreed een schriftelijke reactie ingediend op de Zienswijzennota Ontwerp Facetbestemmingsplan Kamerverhuur. Maar in februari heeft de gemeenteraad bijna unaniem het ongewijzigde Facet Bestemmingsplan Kamerverhuur vastgesteld.  Dit Facet Bestemmingsplan legt het kamerverhuurbeleid van de gemeente Nijmegen voor de komende jaren vast.

2022 – Een lange weg eindigt bij het beroep bij de Raad van State

Uiteindelijk hebben het Buurtplatform en het Platform Kamerbreed beroep ingesteld bij de Raad van State tegen dit Facet Bestemmingsplan Kamerverhuur.

2024 – De uitspraak

Dit beroep is dus in maart 2022 al ingesteld. Naar verwachting doet de Raad van State in de eerste maanden van 2024 een uitspraak. Wellicht heeft de Raad van State iets geleerd uit de gang van zaken rond de toeslagenaffaire, zodat bij de uitspraak niet alleen naar de gevolgde procedure wordt gekeken, maar ook naar de inhoud. In dat laatste geval is de kans groot dat ons beroep gegrond wordt verklaard.